공사업으로 내 토지의 일부만 수용되고, 남은 땅(잔여지)이 쓸모없는 자투리가 되어버렸다면 어떻게 해야 할까요? 국가가 남은 땅까지 모두 사가도록 요구하거나, 떨어져 버린 땅값만큼 추가 보상을 받아내는 ‘잔여지 매수 청구’ 및 ‘가치 하락 보상’ 실무를 정리했습니다.
1. 잔여지 매수 청구의 핵심 요건
잔여지 매수 청구는 종래의 목적대로 사용하는 것이 ‘현저히 곤란한’ 경우에만 사업시행자에게 남은 땅을 매수해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다(토지보상법 제74조).
| 토지 지목 | 매수 청구가 인정되는 대표적 기준 (현저히 곤란한 경우) |
| 대지 (건축물) | 남은 면적이 너무 작거나 모양이 틀어져 건축법상 건축 허가를 받을 수 없는 경우 |
| 농지 (전, 답) | 농기계 진입이 불가능해지거나, 면적이 너무 작아 영농의 경제성이 없는 경우 |
| 형상 및 통행 | 땅 모양이 길쭉한 삼각형 등으로 변해 사용이 어렵거나, 도로가 끊겨 맹지가 된 경우 |
2. 매수 거부 시: 잔여지 가치 하락(감가) 보상 청구
사업시행자가 “이 정도면 아직 쓸 만하다”며 매수를 거부한다면, 수용으로 인해 떨어진 땅값(가치 하락분)과 복구 공사비에 대한 보상을 청구해야 합니다(토지보상법 제73조).
- 가치 하락분 산정:
[수용 전 잔여지의 단가] - [수용 후 잔여지의 단가] × 잔여지 면적 - 공사비 보상: 도로 단절로 인한 맹지 탈출용 대체 진입로 개설 비용, 절토·성토로 인한 옹벽 및 석축 설치 비용 등 잔여지를 본래 목적으로 쓰기 위해 추가로 들어가는 필수 공사비를 청구합니다.
3. 심사위원을 설득하는 엑셀 데이터 분석 실무
보상 협의나 수용재결 위원회에서 “땅 모양이 미워져서 쓸모없다”는 감정적인 호소는 절대 통하지 않습니다. 엑셀을 활용해 객관적인 수치로 ‘경제적 효용 상실’을 증명하는 것이 핵심입니다.
- 효용 가치 비교표: 수용 전 건축 가능 면적(또는 수확량)과 수용 후 면적을 엑셀로 비교하여, 기대 수익이 투자 비용(공사비 등)보다 현저히 낮아 ‘경제적 가치가 마이너스’임을 입증합니다.
- 공사비 견적 역산: 토목 설계 사무소에서 받은 옹벽 공사비나 진입로 개설 비용 견적서를 엑셀로 정리한 뒤, 이 복구 비용이 잔여지 전체의 현재 땅값을 초과한다는 것을 숫자로 시각화하여 제출합니다.
전문가의 조언 (골든타임): 잔여지 매수 청구와 가치 하락 보상 청구는 반드시 **’당해 공익사업의 공사 완료일’**까지만 청구할 수 있습니다. 수용재결이나 이의재결 단계에서 이 기한을 놓치면 구제받을 방법이 없으므로, 편입 통보를 받는 즉시 엑셀로 잔여지의 경제성을 분석하여 선제적으로 대응해야 합니다.
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